房住不炒

  国家态度有了本质变化，楼市好比洪水，之前调控是“堵”，越堵越涨，现在楼市调控是“疏”，房地产结构性调整，以避免楼市泡沫破灭，越来越多的只能由国家回购的自住房会成为老百姓的住房主体，炒房就不应该是老百姓该干的事，炒房就是炒虚拟的概念，能创GDP但没有任何实际价值和产出，对企业也没有任何帮助，都炒房去了，国家经济还怎么发展。这次货币宽松是定向救企业，救中国经济，地方政府不敢顶风作案把钱流楼市的，即使极度宽松政策下M2再次暴涨，大水漫溉下楼市大涨，但那只会让楼市泡沫崩得更快，我们经济也就完蛋了，泡沫下的楼市就是个炸弹，香港日本当时都爆了，日本经济衰退了20年，目前我们政府只想慢慢把这颗炸弹“耗”没电，让之前走太快的那部分通过时间抵消掉，绝不想引爆它同归于尽。

  看人口流动，这个因素能催生未来中国多元化楼市，人口持续流入的地方就会涨，人口持续流出的就会降。北京就不用说了，人口负增长，加上政策调控中心地带，房价一直降了三年了，相比2017年初已经降了20%左右了，北京周边价格早就拦腰砍了，还在降。说起来大概率事件，中小城市楼市比北京落后一两年，也就是北京先涨也先降，中小城市后期跟随。现在大中型城市人口争夺战，但最终能持续吸引人才的城市可能会集中在比如杭州、重庆、成都这种新的经济中心、新生一线城市，而东三省一带，包括绝大多数三四线城市很难持续吸引到人才的，为啥，没有好企业啊，所以地方政府想方设法引进投资才是未来发展之道，光拉点人过来落户口是留不住人才的，反而未来还有老龄化财政压力。

  二手房成交量、一手房拿地价。二手房交易量是最微观的一个参数，直接反映供需，即使不看宏观趋势，也可以直接看出一个城市楼市近几个月会涨还是会跌，屡试不爽，但注意这个指标只能预测短期。如果一个城市连续2个月以上成交量大增，需求大于供给，房价近期就会涨一下，但是如果大增俩月就消停了交易量又降回去，价格以后就会平稳，所谓稳中有涨或者慢涨。但是短暂性的仅仅有一个月成交大增没有参考意义。如果每个月的交易量基本保持在火爆水平（比如2016年北京二手房月交易量基本都在2万以上，往年二手房有库存卖没的情况所以个别月15000套，参考下图），供不应求下，那么就会竹节拔高式涨，价格平一段时间突然大涨一下，然后继续平一段又大涨一下，所谓卖一拨房子涨一拨，几次大涨之后

   累积看就是暴涨。房价持续平稳时的二手房稳定交易量就是以上参考标准，稳定交易量1.5倍之上就算火爆水平，0.7倍之下就算低迷水平，你也可以自行感受当地火爆还是低迷。

   反之看房价跌也是一样，持续低迷的二手房交易量，供给大于需求，房价一定会跌，当前在售房源的报价水平没有任何参考意义，光挂高价没成交没用，只有实际成交才有参考意义。另外提一点，微观供需角度，即使楼市政策转向，例如从压制变成放松，房价也不会从跌势立马转为大涨，反之一样，房价不会180度大逆转，一定会有两个月左右的成交大涨才会导致供不应求，然后再涨，成交不涨，看似利好但是卖不出去，那就涨不起来。

  至于一手房拿地价，会大致判断半年到一年甚至更长的市场，开发商越大越准确，开发商大佬们对政府态度、政策方向和实际市场把握，跟老百姓不是一个级别，这个仅适用于中国，所以他们拿地是一个前瞻性很强也跟地方政府未来政策绑定的事，市场利好他们会高价竞拍拿地，市场利空会不拿地或者低价拿地，地价和房价就是常说的面粉和面包的关系，所谓面粉贵了面包能便宜吗！整体房价即使很平稳时，大开发商也会清楚政府未来重点开发地段，比如哪个地方规划地铁、学校、商务区啥的，提前拿地准备，另有升值空间。但如果你没有资源获取这类确凿信息，就不要轻下判断或轻信新闻。

  最后看看意外因素，天灾，石油危机，全球金融危机等。乱世存黄金，不是买房买地，这些因素不会改变以上前三点大势，但是会成为某些大势的导火索，比如这次疫情，已经引发了全球最高市盈率的美国股市崩盘，道琼斯指数一度从29000点跌到18000点，近40%的跌幅，虽然美联储2万亿美元救市、5万亿美元刺激计划等等政策不断加码，降息都降到0利率了，再加就真快要无码了，才暂时止住了跌势，但我估计大势所趋，只能是尽量减少损失而已，让泡沫崩的没那么猝不及防，翻盘基本不可能，急刹是来不及了，腿刹下，至少不是脸着地。这次疫情，各个国家之前积累的各种问题，谁外遇、谁有病都可能被这次疫情照出来了，各回各家各找各妈，有病就得治，总比一直扛着强。危机也是机遇，看谁先抓住，中国这次很有机会成为大赢家，就像08年美国次贷危机引发全球金融危机，但是美国最先复苏了，而且高歌猛进繁荣了11年，目前我们国家政府思路清晰，方向正确，只要坚持刺激发展实体产业，扎紧楼市带子，别管一时的GDP脸面，就能抓住此次危机逆风翻盘。

  房地产金融已经独立管制，目前的量化宽松都是国际疫情导致的经济衰退下的刺激实体经济政策，定向救市，给中小微企业续命。极少数比如杭州、成都这种人才不断涌入的新一线城市，楼市仍有持续上涨的动力，其他则无。二手房成交持续低迷会成为大部分城市的常态，房产变现会非常难，你感觉房价应该还可以，但你用钱卖时会发现不降价甚至大幅降价也不好卖，难变现的商品就不具备投资价值，即使未来中国经济稳定发展后，房产随着通胀稳定增值，房产每年不涨4%以上是跑不赢通胀的，相当于赔钱，刚需买不买什么时候买房自己参考以上四点，但意图像前几年那样投资赚钱的就甭想了。